最高自持44%背后仍是价格战 三年预期成高价动力？
近期以来，在加大土地供应方面，主城区是诚意满满，继5月24号西湖区紫金明珠板块宅地等6宗土地出让后，今日又有5宗土地出让，其中涉宅地就有3宗。此次出让地块相比上次的地块属性更为优质，所以引发更为激烈的竞争也在是意料之中，3宗涉宅地均首轮溢价封顶，最高的自持比例达到44% 。
文/浙江在线·住在杭州网
浙报传媒地产研究院
浙江在线记者 李成
6月5日杭州主城区地块成交情况表
当今的土地拍卖，火热似乎已是必然结果，对于成交的任何分析和测算都显得无比苍白。
除去江干科技园的商地由于是留用地底价成交以外，停车场用地及三宗宅地都是一如既往的火热。对于今天成交的三宗宅地而言，市场环境热度的影响已无需赘述。
从过程和结果看，虽然竞争不直接体现在价格上，但一宗宗自持的百分比背后，本质就是可售部分的价格战。
出让现场
下沙大学城北：价格洼地承接外溢客群
下沙，这个在七八年前就有楼盘卖到接近20000元/平方米左右单价的地方，最近几年一直处于默默无闻的状态，也没有很多新的土地出让，与未来科技城、滨江、申花等大热板块完全无法相提并论。然而正因为相对沉寂，下沙成为目前主城区内为数不多的房价2万以内的区域，其中位置相对偏些的大学城北板块，5月份住宅成交均价仅13390元/平方米。
杭州主要板块房价地图
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所以，下沙大学城北成为主城区很多刚需客户外溢的一个重要聚集地，板块内在售楼盘成交客户中有众多主城区外溢的客户，这些楼盘销售成绩也十分亮眼，其中中铁建保利·像素仅5月份单月就已成交499套，半年不到的时间就已成交超过1000套。
三塘：老小区环绕 改善力量凶猛
在浙报传媒地产研究院绘制的杭州市区老小区分布图中可以明显看到，三塘地块3公里范围内密布了众多的老小区，到项目面世，这些小区最少也有7年以上的房龄，正是换房的高峰期，而3公里左右的距离恰是换房比较能接受的范围，这些小区里蕴藏着非常庞大的改善客群，未来也将是目标地块重要的客户来源。
三塘地块周边老小区分布图
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当然，三塘地块还拥有着众多的光环，双地铁、周边新天地产业集群、河景资源等优势。而且据悉，下城区三塘周边也将是旧城改造拆迁的重要区域，这也将是项目未来的机会点之一。
滨江襄七房：产业加持 高端客户云集
滨江区，已经成为杭州产业的代名词，阿里巴巴、网易、华为、海康威视、华三等众多杭州最耀眼的企业均在此布点，这些公司所带来的客户覆盖面非常广，其中高净值客户是板块内高端项目金茂府、柳岸晓风等项目的重要客户；基层员工在滨江房价高企的情况下，外溢至萧山市北、新区甚至远到义桥、新街等地，可以说，整个江南岸，都遍布滨江产业客户的足迹。
襄七房地块周边产业聚集图
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此次出让的襄七房地块，距离阿里巴巴、网易的直线距离仅七八百米，是滨江产业聚集地的核心地带，可以预见，地块将吸引这些产业带来的高端客群，这些产业客户较高的承价能力是项目未来售价的重要支撑。
客户有保障 但价格是否还能承受
价格外溢客群，老小区改善客群，产业客群，这三股杭州非常重要的购房力量，也是今天拍卖三宗地未来重要的客户支撑，这或许能解释金地、中冶、保利一掷千金竞夺这些地块的部分逻辑。
虽然客户来源有一定保障，但是未来在这些土地上所建的商品房，它的售价是否还在这些目标客群的承价范围之内，还未得而知，这也是项目未来的风险所在。
当然，根据现房销售的政策，这也是两三年以后的事了，未来市场走势无法完全预知。面对未知的未来，开发商出现了两种不同的路径，一是趁市场高位运行转让公司或项目，可以有比较好的估值，比如中大、润和、美好等开发商，但这毕竟不是大多数；主流的开发商还是继续坚定地深耕房地产，那么规模就是它们立足的关键，所以拿不拿地就不再是一个疑问句，而是一个确定的选择。这或许也能解释很多时候面粉贵过面包，未来无可预知，开发商还要坚持拿地的另一个逻辑了。
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